开始之前，先问大家一个问题—— 现在卖房，还有不被“ 50米大刀 ”砍的么？ 很多人一听，可能会脱口而出“ 这还用问， 答案不是显而易见？” 这不，最近成交的两套豪宅，虽然成交价都很高，但还是要经历买家的“砍一刀”。 万象城旁边的 白鹅潭悦府 ，本周成交的一套二手房，面积243.64平，位置在6栋高楼层。 中介跟我说2638万成交，折合单价10.8万/平，对比当初开盘价 （ 243平户型成交均价在9-10.5万/平之间 ） ，基本没咋亏。 不过，你们知道么，这套房 挂牌价3295万，对比 成交价，中间差了一套市区房。 对面江岸的 金众西关海 ，前几天也成交了一套江景大平层。 这套房面积316平，在高层西向，一线看江，保养很好， 业主1900万一手买入，400+万装修，2400万卖出。 算下来，单价7.5万/平，比年初成交的一套同户型房源，单价贵了1万多，同时，也一举破了这个小区二手成交单价最高纪录。 但你们知道吗，这套房挂牌价2850万，对比成交价，议价率去到了15.7%。 我看了下，上面这两套房的议价率，快直奔全市平均水平了。 呐，依据克而瑞数据，今年9月，随着新房加大马力促销，二手房为了卖出去也加大了让价幅度，平均议价空间达到了20%。 连豪宅都难逃被砍一刀，现在市场， 什么样的房源，挂牌价和实际成交价相差很少，甚至不用让价就能卖出去？ 想必，很多准备卖房的和买房的，和房产君一样好奇。 我花了一下午时间，整理出了一份房源数据， 来，接着往下看。 首先说明下，表格里的小区，是我参考房地产中介协会和贝壳数据，结合10月全市二手成交活跃小区整理的。 像是天河、海珠、荔湾一些才交付不久的次新房，由于成交样本不多，或是贝壳没做显示，没有统计在内。 然后，议价率是我一套一套房源，手搓出来的。 这些房源呢，议价率都在10%以内，相比全市 20% 的平均水平 ，烧心指数直线下降。 而且，还有房源 直接按挂牌价成交，议价率为惊人的0！ 从上面的表格数据，大致可以看出几点： 1）议价空间小的房源， 总价段多在500万以内 也就是说，主要以刚需刚改房源为主。 这一点，在市区成交房源里，体现得很明显。 像是天河的保利天汇、 珠江花城 ，海珠的 金碧花园，荔湾的 中海花湾壹号、 荔港南湾，白云的 富力桃园，这些都是片区的热门刚需刚改小区。 总价上到千万以上的， 议价空间反而大。 像是珠江新城的豪宅，以及上文提到的荔湾江景豪宅，挂牌价就比成交价高很多。 2）面积段主要在70-120平之间，挂牌价有诚意 这一点，不论是市区，还是郊区，都大抵如此。 举个例子。 花都的 雅居乐万科热橙 ，因旁边广州国际商贸港热度的带动，10月成交了44套二手，成交量排全市第四。 这个小区呢，69-72平的两房、82-101平的三房、124-126平的四房都有。 但是呢， 议价率在10%以内的，主要80-90多平的三房户型 。 上文说的 议价率0的房源，就出自这个小区的三房户型。 喏，就是这套， 83万挂牌！83万成交！成交价=挂牌价 ，是不是牛逼哄哄？！ 中介跟我说，这套在顶楼，虽然楼层没有优势，但胜在挂牌价很有诚意。 小区同样面积户型，挂牌单价多在1万多-1.2万/平。 但这套房子， 挂牌 单价8900元/平， 起步就 已经是小区最低了 。 现在随着成交量上来，加上商贸港的带动，涨价业主很多，很难再找到如此笋房了。 还有这套，也是三房，在低楼层，7月首次挂牌， 挂牌价85万，折合单价不到1万/平 ，简直笋到家了。 最终呢，只带看了6次，象征性砍2万就成交了。 为什么议价空间小的房源，会集中在三房面积段？ 中介跟我说，三房是这个小区的主力户型，由于 供应多、流动性强 ，卖家和买家双方的预期容易趋同，议价空间小。 极刚小户型和改善大户型， 议价空间反而大。 主要是，这两个户型房源相对不多，加上 部分小户型挂牌价虚高，大户型去化周期长，总价相对高，买卖双方分歧较大，让价幅度多。 这一点，不只单个小区，放到市面其他主打刚需或刚改的小区，原理大同小异。 看到这，是不是有点羡慕这些业主， 不用被离谱大刀砍得烧心？ 其实，这背后是有讲究的： 一来，那些愿意大幅让价的房子，已经被逐步消化离场，随着市场渐渐回归 理性， 有些业主没有虚高报价， 挂牌价就已贴合近期同小区的真实成交价。 二来，这些都是有一定活跃度的小区，放卖房源又是小区 流通性强的，愿意接手的买家多。 这对准备卖房和买房的人，都有参考意义。 对卖方来说， 如果诚心卖房， 挂牌时价格就要理性，尽可能接近市场水平，提高买家来看的几率。 而买家呢，也别上来就是一顿乱砍，看房前，先对小区房源和价格做功课，有建设性地还价。 同时也要长远考虑，以后转手时，所买户型的流通性，市场对房源价格的接受度等等。 屏幕前的你，正在卖房或买房么？有哪